自1998年以来，我国的住房市场就是以新房为主，这一态势截至2018年仍未改变。但是从变化趋势看，新旧房成交面积比在不断下降，从表1.9可以看出，即使只从数据观测值较多的2012年开始观测，样本城市的新旧房成交面积比也从2.71下降到2018年的1.73。新旧房成交面积比对房地产业有重要意义，直接影响企业的决策和政府政策制定，对其进行研究有着重要的现实意义。研究新旧房成交面积比的影响因素同样可以加深我们对房地产相关方面的认识，丰富房地产发展的相关理论，因此有着重要的理论意义。

影响新旧房成交面积比的因素有如下几点。第一，城镇化发展水平与速度。一般而言，在城镇化起步和快速发展阶段，新旧房成交面积比往往很高，因为大量人口涌人城市，城市需要新建住房满足这些新人城人员的居住需求。而在城镇化已经基本完成的国家和地区，每年新建住房只是用来满足新生及零星的外来人口和折旧需求，新房比重就会下降。例如美国，根据美国商务部和全美地产经纪商协会相关数据统计，自1999年有统计数据以来，美国的新旧房成交套数比长期低于0.2，2007年以来更是一直低于0.1。

第二，城镇居民收人水平。除了城镇化之外，城镇居民收人水平和投资也会显著影响新旧房成交面积比。图1.29是2017年我国新旧房成交面积比与可支配收人的散点图，从中可以看出，在21个有数据的城市中，7个城市的新旧房成交面积比已经小于1，同时新旧房成交面积比与可支配收人呈现负相关关系，拟合曲线向右下方倾斜，可支配收人越高的城市，新房在总成交量中的比重越低。造成城镇居民收入与新旧房成交面积比的负相关关系的原因有：收人越高的地方城镇化水平也越高，而根据上文的结论，城镇化水平会拉低新旧房成交面积比，但在中国，不同地区发展差异很大，许多城镇化水平很高的城市仍在吸引低城镇化地区的外来人口大量进人，只依靠城镇化的说服力不足。从经济发展的角度看，土地是经济发展的必要要素，经济越发达地区的土地开发程度也越高。这也意味着越发达的地区土地资源往往也越紧张，新增的土地资源要么来自郊区，要么来自市区的拆迁供给；前者供给的新房会过于偏僻，后者则会成本过高，这都会降低新房的吸引力而使购买者转向购买二手房，从而降低新旧房成交面积比。

第三，土地供给情况。土地供给情况也是影响新旧房成交面积比的重要指标。2017年我国城市新增人口的人均居住用地面积和新旧房成交面积比的散点图。从图中明显可以看出，土地供给较为充分的城市，新旧房成交面积比也较高。土地供给影响新旧房成交面积比的逻辑十分直观，土地供给多，新房供给也就多，进而新旧房成交面积比就会上升。

第四，人口年龄结构变化。人口年龄结构并不直接影响新旧房成交面积比，但是它会通过一系列传导途径产生间接影响。从传导方式看，人口年龄结构首先会影响住房投资占GDP的比重，这一现象在美国、日本和我国均已发生。在三国劳动年龄人口占比极高值点附近都存在住房投资占GDP的比重同样到达极高值点的现象，这也是住房投资占GDP的比重呈“倒Ｕ形”的重要原因。进人工业化时代之后，人口出生率和死亡率(包括新生儿死亡率)都会下降，死亡率会首先一次性大幅下滑，而后逐渐下降直至不再变化，而出生率的下降则要缓慢而平缓得多，这一现象造成的结果是人口增长率和新生儿比重大幅上升。但随着出生率的下降，新生儿数量会逐渐变少，最终形成“倒U形”的人口年龄结构，而“倒U形”的人口年龄结构最终又导致“倒U形”的住房投资比。

住房投资与GDP之比对于新房供给有着直接的影响，住房投资与GDP之比的上升说明新房投资的增速加快，新房供给随之增加，而这会带来新房比重的增加，这一现象同样已经在美国、日本和我国一线城市出现，由于住房投资占比的下行，日本东京圈和近畿圈新房在总成交量中的占比在逐渐下降，两者之间的相关系数达到0.63，而通过交叉相关分析，可以发现两者的相关关系在统计学上显著。这表明住房投资与GDP之比的下行最终会带动新旧房成交比的下行。

由于住房投资占比下行，我国新房成交占比也会随之下行，上海住房投资占GDP比重与滞后一年的新旧房成交比的相关系数为0.57，广州为0.46，这表明新旧房成交比紧随着住房投资比的变化而开始变化。可以预计的是，我国新旧房成交面积比会一直下行，最终会带动新房成交市场绝对量的下降。