新房、二手房作为不同的房源类型各有优势和短板，其首付门槛、贷款标准、税费款项、持有成本也不一样。不过，我始终认为买房是一道数学题。虽然无法从数学角度精确地概括新房和二手房哪一个更便宜、更优惠，但是买房者却可以形成一系列估算新房、二手房购买成本的方法论。这一系列方法论可以总结为8条选房指南。第一，如果刨除房款这一部分，买房者购买新房时要交的税费少，购买二手房要交的税费多。与新房交易相关的税费包括契税、公共维修基金和物业费，而购买二手房涉及契税、个人所得税、增值税及附加、物业费等。如果通过中介机构达成房屋交易，买房者还要额外交一笔中介费。中介费一般是总房款的1%~3%。

第二，新房的首付容易计算，而二手房的首付计算方式非常复杂。买房者在购买新房时，根据所购房产是首套房还是二套房，即可轻松计算出首付占总房款的比例。但是，购买二套房的首付并非一般意义上的首付，远比计算出的数字要高。在二手房交易过程中有一个概念叫作评估价，如果待交易房产经过专业机构评估之后给出的价格低于实际成交价，那么贷款部分只能按评估价计算，剩余的差价全部需要在首付里补足。第三，新房的使用年限更长，二手房经过一次或多次流转之后，可使用年限更短一些。房屋的使用年限不仅影响居住时长，还会影响贷款年限。比如，一套二手房只剩下20年的使用时间，那即便贷款上限为25年，买房者也无法贷满25年，最多只能贷20年，直接导致月供变多，还贷压力增大。

第四，二手房包括屋内自带装修，买了就可以住进去，俗称“买现在”，新房不一定自带装修，所以还要在总房款中加上装修的预算。如果买房者购买的新房是期房(俗称“买未来”)，那么要等几年才能收房，且有可能是毛坯房。买二手房，所见即所得；新房最终什么样子可能要靠想象。如果是期房，开发商承诺的交通、小区规划、学区、配套设施、周边产业等利好，也不一定可以完全兑现。每一枚硬币都有两面。由于一系列不确定因素，新房(尤其是期房)反而比二手房的预期空间、升值空间更大。第五，买房者贷款购买新房时一般要等到楼盘封顶后才开始还贷，缓冲时间至少拉长了几个月，而贷款买二手房则要求买房者在过户的次月开始还贷，压力来得更快。

第六，买新房的交易过程是：去售楼处，看样板间，审核资质，交首付，买房申请贷款，还贷款，交房，交契税，人住。买二手房的交易过程是：看房，核实产权，签订买卖合同，交首付，买方申请贷款，交税费和中介费，过户，交接水费、电费、煤气费和物业费，换房产证，贷款申请通过、交付房屋。买新房的交易流程简单，风险较低。购买二手房的每个环节都有风险，比如在看房时可能遇到假房源，在过户前房东可能违约，等等。第七，与购买二手房相比，购买新房几乎没有议价空间。开发商销售新楼盘的定价经由政府审批，不会轻易降价，买房者顶多可以找开发商申请几个点的折扣。二手房交易是一个完全自由的市场——买卖双方自主定价，自由谈判，价格上浮或下跌的可能性都有，理论上其议价空间无限大。如果卖方着急套现，那么买方极有可能谈下来一个很合适的价格。第八，新房的风格更符合当下的产品设计理念和审美偏好，而二手房的户型设计可能已经过时。